Na terenach zalewowych nie wybudujesz łatwo

Grunty, które znajdują się na tzw. terenach zalewowych, przez długie lata były łakomym kąskiem dla inwestorów indywidualnych, stawiających własne domy, ale nawet dla deweloperów. Właśnie z uwagi na niższe ceny gruntów wynikających ze zwiększonego ryzyka powodziowego decydowano się na zabudowę w miejscach, której być jej najzwyczajniej nie powinno. Zaniechania w tym zakresie zmieniły jednak nowe zasady uzyskiwania warunków zabudowy. Weszły one w życie w 2018 r. i powodują, że o takie zezwolenie jest trudniej niż wcześniej. Wody Polskie mają stać na straży, by plany zagospodarowania przestrzennego lub popularne w wielu miejscach decyzje o warunkach zabudowy nie umożliwiały zabudowy na terenach, które mogą  być szczególnie dotknięte powodzią. Za takowe uważane są obszary, gdzie prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest co najmniej średnie. Jak szacuje się, jest ok. 15 tys. km kw. Wody Polskie wydają decyzję uzgodnieniową, gdzie określa, jak ma wyglądać zagospodarowanie działki, czyli jeśli nieruchomość znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, może więc np. pozbawić potencjalnych inwestorów planów dotyczących ekspansji na terenach nad rzekami. Jak twierdzą specjaliści, problemem dla określenia ryzyka powodziowego jest jednak fakt, że dla wielu cieków wodnych brakuje zaktualizowanych map ryzyka, a wiele z nich zawiera błędy. To może powodować sytuacje, kiedy blokuje się duże obszary, na których powódź nie występowała od setek lat, tylko dlatego, że urzędy posiadają nieaktualną dokumentację. Pewnie takie sytuacje nie wystąpią w największych miastach, ale poza nimi mogą być nagminne.
 

Wspomniana sytuacja jest tarczą ochronną dla osób, które w przyszłości myślą np. o nabyciu mieszkania od dewelopera. Nowe prawo skutecznie uniemożliwi zabudowę tego rodzaju terenów. W mniej komfortowej sytuacji są nabywcy mieszkań i domów na rynku wtórnym. Jak sprawdzić teren zalewowy? Obecnie nie trzeba już polegać tylko na zapewnieniach sprzedającego. Mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego znajdują się na ogólnodostępnym portalu mapy.isok.gov.pl, gdzie odnajdziemy teren, na którym zakup mieszkania lub domu będzie wiązał się z ryzykiem. Jednak większość osób zaczyna myśleć o potencjalnym zagrożeniu powodziom dopiero przy doniesieniach medialnych na temat fali powodziowej przechodzącej przez miasta. Jednak dobrze wiedzieć, że spora część Tarchomina, Wilanowa, Saska Kępa, czy Powiśle są terenami potencjalnie zagrożonymi zalaniem. Z naszych obserwacji wynika, że nie ma to przełożenia ani na ceny mieszkań w tych rejonach ani na potencjalne zainteresowanie zakupem wśród potencjalnych nabywców. Wszyscy przecież wychodzą z założenia, że skoro inni kupują tam mieszkania, to czemu rezygnować z zakupu tylko dlatego, że teren jest objęty na mapie zagrożeniem powodziowym, a powódź już dawno nie miał miejsca.

Marcin Jańczuk