Wiadomości
Wiadomości Metrohouse
Jakie mieszkania preferowali nabywcy w 2009 r. - opracowanie Metrohouse
opublikowany: 2010-01-14
Metrohouse S.A. na podstawie kilkuset transakcji sprzedaży mieszkań przeprowadzonych za pośrednictwem doradców i brokerów spółki, przygotowała opracowanie dotyczące wtórnego rynku mieszkań w 2009 r.
Cena, czyli nie drożej niż 400 000 zł
2009 r. nie sprzyjał realizowaniu transakcji sprzedaży najdroższego segmentu mieszkań. Popularnością cieszyły się mieszkania dwupokojowe i niedrogie mieszkania trzypokojowe będące w zasięgu zdolności kredytowej potencjalnego klienta. Średnia wnioskowana wartość kredytu, wg szacunków analityków kredytowych Metrofinance, wynosiła 342 tys. zł. Miało to odzwierciedlenie w przeprowadzonych transakcjach: największa liczba transakcji została przeprowadzona w przedziale cenowym 200-400 tys. zł (59%). W ubiegłym roku, nawet mimo wyższych niż zazwyczaj możliwości negocjacyjnych, mieszkania w cenie powyżej 500 tys. zł długo czekały na zainteresowanie potencjalnych nabywców. Jedynie 13% mieszkań będących przedmiotem transakcji brokerów Metrohouse posiadało cenę wyższą niż 500 tys. zł., a 2% ogółu transakcji dotyczyło lokali droższych niż 800 tys. zł. Średnia cena transakcyjna mieszkania będącego przedmiotem obrotu wyniosła 357 tys. zł i była o prawie 100 tys. zł niższa niż w 2008 r.Powierzchnia, czyli pożądane dwa pokoje
Wśród przeprowadzonych transakcji największą grupę stanowią lokale dwupokojowe (44% wszystkich sprzedanych mieszkań). 34% nabywanych mieszkań to lokale trzypokojowe, jednak zestawiając te dane ze statystykami nabywanych powierzchni, można odnieść wrażenie, że mieszkania te charakteryzowały się wyjątkowo małą powierzchnią użytkową. Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 50-60 m kw., choć raczej niedostępne w nowym budownictwie, to dość popularna jednostka w budynkach z wielkiej płyty.
Przyjmując kryteria powierzchniowe, największy odsetek transakcji (40%), dotyczył mieszkań w przedziale 45-60 m kw. Na uwagę zasługuje tylko 9-procentowy udział w transakcjach mieszkań o powierzchni większej od 75 m kw. 6% transakcji to obrót mieszkaniami o powierzchniach mniejszych niż 30 m kw. Takie mieszkania są coraz częściej poszukiwane zarówno przez indywidualnych nabywców, jak i inwestorów. Średnia powierzchnia nabywanego mieszkania, wg szacunków Metrohouse, wynosi 52 m kw.
Rok budowy, czyli mieszkania postdeweloperskie kontra wielka płyta
Przeprowadzone za pośrednictwem Metrohouse transakcje wskazują, że największym zainteresowaniem w 2009 r. cieszyły się mieszkania wybudowane po 2000 r. (35% transakcji). Niewiele mniej transakcji odnotowano w grupie mieszkań wybudowanych w latach 1970-1990. W tym przypadku większość ofert stanowią mieszkania w budynkach z wielkiej płyty. Wraz z postępującą w ciągu roku korektą cen w tym segmencie rynku, znalazło się wiele osób zainteresowanych takim zakupem, traktując mieszkanie w bloku z płyty jako przejściowy lokal na kilka lat. Tezę potwierdza duża rotacja właścicieli mieszkań położonych w popularnych blokowiskach.Czas sprzedaży mieszkania, czyli średnio trzy miesiące oczekiwania na nabywcę
Poza I kwartałem 2009 r., kiedy średni czas ekspozycji oferty wyniósł prawie pięć miesięcy, w kolejnych trzech kwartałach, czas oczekiwania na sprzedaż obniżył się do poziomu 102-104 dni. Ku zaskoczeniu wielu obserwatorów, najkrótszy czas sprzedaży był charakterystyczny dla budynków wybudowanych w latach 1970-1990 r., często w technologii wielkiej płyty. Nadal dość duże oczekiwania cenowe względem mieszkań wybudowanych po 2000 r. spowodowały, że najnowsze mieszkania czekały na nowego właściciela średnio o ponad 50 dni dłużej niż mieszkania w budynkach z wielkiej płyty. Obserwuje się silną korelację między liczbą pokoi w mieszkaniu, a czasem sprzedaży. Najdłuższy czas sprzedaży (ponad 5 miesięcy) jest charakterystyczny dla mieszkań 4-pokojowych i większych.Sezonowość transakcji, czyli urlop na poszukiwanie mieszkania
Początek roku nie obfitował w liczne transakcje. W dalszym ciągu nabywcy nie podejmowali decyzji o zakupie mieszkania, a zdecydowani na przeprowadzenie transakcji zderzali się z murem nie do pokonania, jakim okazało się zdobycie finansowania na zakup nieruchomości. II kwartał okazał się najbardziej obfity w transakcje (prawie trzykrotny wzrost umów sprzedaży w stosunku do poprzedniego kwartału), ale warto podkreślić kontynuację dużej aktywności kupujących także w wakacyjnym kwartale 2009 r. III kwartał, mimo urlopowego charakteru, staje się coraz bardziej znaczący dla branży obrotu nieruchomościami. To właśnie w okresie wakacyjnym odnotowano wzmożoną falę zapytań o ofertę z rynku wtórnego. IV kwartał przyniósł oczekiwany, jak w każdym roku, spadek zainteresowania rynkiem mieszkaniowym, jednak okres około świąteczny stał się wyjątkowo czasem wzmożonego zainteresowania rynkiem.|
Miasto |
Średnia cena transakcyjna mieszkania |
Średnia cena transakcyjna mieszkania |
Średnia powierzchnia nabywanego mieszkania |
Średnia różnica między ceną ofertową a transakcyjną |
|
Gdańsk |
5895 zł |
308 000 zł |
49 m kw. |
4,5% |
|
Gdynia |
5592 zł |
381 000 zł |
68 m kw. |
2% |
|
Olsztyn |
4658 zł |
202 000 zł |
44 m kw. |
2,5% |
|
Warszawa |
7793 zł |
423 000 zł |
54 m kw. |
3% |
styczeń 2010 r.
MJ
